Wertermittlung im Erbfall: Was ist die geerbte Immobilie wirklich wert?
Stand: August 2026
Im Erbfall gibt es zwei Werte, die Sie auseinanderhalten sollten. Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer einen standardisierten Wert an, ohne die Immobilie je gesehen zu haben. Der Markt zahlt einen anderen Preis. Beide Zahlen können weit auseinanderliegen, in beide Richtungen. Wir liefern Erben in Berlin und Brandenburg die kostenlose marktseitige Ersteinschätzung und sagen ehrlich, wann sich zusätzlich ein Gutachten lohnt.
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie?
Das Finanzamt bewertet nach den standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes: je nach Objekt im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Maßgeblich ist der Stichtag des Todestags. Eine Besichtigung findet nicht statt; die Behörde rechnet mit Bodenrichtwerten, Regionalfaktoren und pauschalen Ansätzen. Das Ergebnis kommt als Feststellungsbescheid und bildet die Grundlage der Erbschaftsteuer, sobald der Wert über Ihrem Freibetrag liegt (Ehepartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, § 16 ErbStG).
Warum liegt der Steuerwert oft daneben?
Pauschale Verfahren kennen Ihr Haus nicht. Sanierungsstau, ein feuchter Keller, ein ungünstiger Schnitt, ein eingetragenes Wohnrecht oder die zweite Reihe am Ortsrand: Solche wertmindernden Punkte tauchen in der Standardrechnung nicht auf. Dazu springen Bodenrichtwerte zwischen Nachbarlagen stark — in Berlin von Stadtteil zu Stadtteil, in Brandenburg von Ort zu Ort; schon zwischen Wannsee, Teltow, Kleinmachnow und Potsdam liegen teils erhebliche Unterschiede je Quadratmeter. Wer den Bescheid einfach hinnimmt, zahlt im Zweifel Steuer auf einen Wert, den kein Käufer bezahlen würde.
Steuerwert zu hoch? Der niedrigere gemeine Wert (§ 198 BewG)
Gegen einen zu hohen Steuerwert kennt das Gesetz einen klaren Weg: Sie dürfen nachweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist (§ 198 BewG). Der Nachweis gelingt mit dem Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Auch ein echter Verkaufspreis zählt: Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, kann dieser Kaufpreis als Nachweis dienen (§ 198 Abs. 3 BewG). Wie ein solcher Verkauf abläuft und welche Steuern dabei gelten, lesen Sie auf der Seite Geerbtes Haus verkaufen.
Wichtig für die Einordnung: Unsere Makler-Ersteinschätzung ist kein solches Gutachten. Sie ist der kostenlose erste Schritt, der zeigt, ob eine relevante Differenz besteht. Erst wenn die mögliche Steuerersparnis die Gutachterkosten klar übersteigt, lohnt der Auftrag; dafür arbeiten wir mit zertifizierten Sachverständigen zusammen und sagen Ihnen auch, wenn es sich nicht rechnet.
Was ist die Immobilie am Markt wirklich wert?
Für die Entscheidung „verkaufen, vermieten, auszahlen“ zählt der Marktwert, nicht der Steuerwert. Wir ermitteln ihn mit Vergleichsobjekten aus ganz Berlin und Brandenburg — vom Berliner Stadtrand über Potsdam bis Teltow-Fläming und Dahme-Spreewald — mit Blick auf Zustand, Lage und die aktuelle Nachfrage der Käufergruppen. Sie bekommen eine begründete Spanne statt einer Fantasiezahl aus dem Online-Rechner, und Sie bekommen sie kostenlos.
Aus unseren Referenzen:
Der Wert als Einigungsbasis der Erbengemeinschaft
In Erbengemeinschaften ist die Wertfrage der häufigste Streitpunkt. Eine neutrale, begründete Zahl macht Auszahlungen fair und Verkaufsentscheidungen nachvollziehbar (§ 2040 BGB verlangt ohnehin Einstimmigkeit beim Verkauf). Wie Sie mit blockierten Situationen umgehen, lesen Sie hier: Erbteil verkaufen · Erben & Erbengemeinschaften.
Häufige Fragen zur Wertermittlung im Erbfall
Wie wird der Wert der Immobilie im Erbfall ermittelt?
Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt nach standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, ohne Besichtigung, zum Stichtag des Todestags. Fällt diese Bewertung zu hoch aus, lässt sich per Sachverständigengutachten ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen (§ 198 BewG). Wir liefern die marktseitige Ersteinschätzung und sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten lohnen kann.
Quelle: § 198 BewG
Muss ich dem Finanzamt ein Gutachten vorlegen?
Nein. Das Finanzamt bewertet zunächst selbst nach Standardverfahren. Ein Gutachten brauchen Sie nur, wenn Sie einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, und auch dann ist es Ihre freie Entscheidung. Ob sich das rechnet, zeigt der Vergleich von möglicher Steuerersparnis und Gutachterkosten.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten richten sich nach Objekt und Aufwand; für ein vollwertiges Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen sind meist Beträge im niedrigen vierstelligen Bereich realistisch. Deshalb zuerst die kostenlose Ersteinschätzung: Sie zeigt, ob die Differenz zum Steuerwert groß genug ist, damit sich der Aufwand lohnt.
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Lagedurchschnitt für den reinen Boden und berücksichtigt weder Gebäude noch Zustand noch Besonderheiten Ihres Grundstücks. Für Brandenburg sind die Werte öffentlich im BORIS-Portal einsehbar; für den echten Objektwert sind sie nur ein Baustein. Was bei Grundstücken und Bauland zusätzlich zählt, lesen Sie auf unserer Grundstücks-Seite.
Quelle: BORIS Brandenburg
Diese Antworten informieren allgemein und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtliche Einzelfragen klären wir gemeinsam mit spezialisierten Partnern, steuerliche Einzelfragen gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
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Meridian Real Estate ist in ganz Berlin und Brandenburg aktiv: 15 Jahre Projektentwicklung und Immobilienvermittlung, kurze Wege, echte Ortskenntnis, ein fester Ansprechpartner.
Geschäftsführer: Egbert Mesch